査定額が違うのはなぜ？理由を解説し売却トラブルを防ぐ方法
不動産売却の査定額が、依頼する会社ごとに大きく異なると感じたことはありませんか。いざ売却を検討する際、「なぜこんなに査定額が違うのだろう」と疑問や不安を持つ方は多いものです。本記事では、査定額に違いが生まれる理由や、よくあるトラブルの原因、その防ぎ方について具体的に解説します。これから大切な不動産を売却する方が、安心して適切な判断をできるよう、分かりやすく説明しますので、ぜひ最後までご覧ください。
査定額が異なるのはなぜか基礎を押さえる
「査定額」とは、不動産会社がその物件がどのくらいで売れそうかを予測して算出する金額です。不動産を売りたい方は、自身で価格を自由に決めることができますが、市場の動向を踏まえない設定では売れにくくなる可能性があります。そのため、不動産会社が「査定」として相場に沿った価格の目安を示してくれます。
査定には主に二つの種類があります。机上査定は、現地調査をせず、所在地・築年数・過去の成約事例などのデータのみで算出されるため、簡易的かつ迅速ですが、精度はやや劣ります。一方、訪問査定では、不動産会社の担当者が現地を訪問し、日当たりや建物の状態、接道状況なども踏まえて査定するため、より実情に即した価格が算出されます。
また、査定額はあくまで「売れそうな価格帯」の予測であり、実際の成約価格や売り出し価格とは異なることがほとんどです。価格交渉や市場の変化により、当初の査定額通りに売れるとは限らない点をご理解ください。
| 査定方法 | 特徴 | 精度・所要時間 |
|---|---|---|
| 机上査定 | データのみ（成約事例・築年数など）で算出 | 簡易・迅速だが精度はやや低め |
| 訪問査定 | 現地調査を含めた詳細な確認を実施 | より正確だが時間と手間がかかる |
| 鑑定評価 | 不動産鑑定士が法律基準に基づき算出 | 非常に正確だが有料・時間を要する |
不動産会社によって査定額が違う主な理由
不動産会社ごとに査定額が異なるのには、いくつかの明確な理由があります。まず、査定に用いる方法の違いが大きな要因です。代表的なものとして、過去の成約事例を参考にする「取引事例比較法」、再調達原価から築年数による価値減少を差し引く「原価法」、そして、その物件が将来生むであろう収益を基にする「収益還元法」があります。これらは物件の種類や目的に応じて使い分けられ、組み合わせて用いられることも多いため、同じ物件でも算出される査定額に差が生じるのです。実際に、多くの不動産会社ではこれら三つの方法を使い分け、複数方法を併用して査定を行っています。
次に、不動産会社の販売戦略や営業姿勢によっても査定額に違いが出ます。例えば、早く売却したいオーナーに対しては「売れやすい価格」で査定額を少し抑えるケースがあります。一方、高値での売却を狙う方には「高め提示」で関心を引くアプローチをとることもあります。このような戦略的な価格設定は、顧客対応の姿勢や営業方針によって変わってくるため、査定額の違いが現れやすいのです。
さらに、地域特性や顧客ネットワーク、得意とする物件タイプの違いも査定額に影響します。地域に詳しく取引事例を豊富に持つ会社は、より精度の高い査定が可能ですし、独自の顧客ネットワークがある会社は「どの価格帯で売れるか」という実感値に基づいた査定も期待できます。得意分野が違えば、同じ査定手法を用いていても反映される見立てに差が生まれます。
このような違いを整理した表を以下に示します。
| 理由 | 内容 | 影響のポイント |
|---|---|---|
| 査定方法の違い | 取引事例比較法・原価法・収益還元法などの組み合わせ | 算出の基準が異なるため価格帯に幅が出る |
| 販売戦略・営業姿勢 | 早期売却重視か高値提示重視かによる価格誘導 | 意図的な価格調整が行われやすい |
| 地域特性・得意分野 | 地域に根ざした取引事例や顧客ネットワークの有無 | 現実的な売却可能価格に近い査定が可能かどうか |
これらの要因が複合的に作用することで、不動産会社ごとに提示される査定額には差が出るのです。査定結果を見比べる際には、どのような方法で算出されたか、どのような戦略を持っているか、地域にどの程度精通しているかを意識して見ることが大切です。
査定額の差を見極めるポイント
まず第一に、複数の不動産会社に査定を依頼して、その結果を比較することが重要です。複数の査定額を見ることで、相場の感覚がつかめ、突出して高すぎるまたは低すぎる査定額には注意を払えます。たとえば、査定額に大きな乖離がある場合、その査定に根拠があるのか慎重に確認しましょう｡
次に、査定額の根拠が明示されているかをチェックしましょう。査定書があると、どのような取引事例や評価方法（取引事例比較法・原価法・収益還元法など）を用いて算出されたのかがわかり、信頼性を判断しやすくなります。口頭のみでの説明だけでは判断が難しいため、具体的な資料提示がある業者を選びましょう｡
さらに、査定額そのものだけでなく、売却戦略や実現可能性にも注目しましょう。高値のみを提示する業者は、契約を得るために意図的に高い査定額を出している可能性もあります。販売戦略や値下げプランなど、具体的な売却の進め方を丁寧に示してくれる会社を選ぶことで、結果として安心できる売却活動が進められるでしょう｡
以下の表に、査定額の差を見極める際のチェックポイントを整理しました。
| チェックポイント | 確認事項 |
|---|---|
| 査定額の乖離 | 複数社の査定結果を比較し、大きく異なる場合は理由を確認する |
| 査定の根拠 | 査定書の提示や計算方法・取引事例の明示があるか |
| 販売戦略 | 根拠のある価格設定だけでなく、売却までの計画や対応力が示されているか |
トラブルを避けるためにできる対策
不動産の売却において査定時のトラブルを避け、安心して進めるためには、以下のような対策が有効です。
| 対策項目 | 内容 | 効果 |
|---|---|---|
| 物件の状態を整理 | 水漏れやシロアリなど、目立たない欠点も含め、修繕状況や問題点を事前に確認・開示 | 売却後に契約解除や大幅な値下げを防げる |
| 査定後の説明責任の確認 | 査定額の根拠や値下げプランの時期・幅などを明確に説明してもらう | 不透明な価格提示を避け、納得感を得られる |
| 信頼できる業者との関係構築 | 説明の丁寧さや対応の誠実さを重視し、実績や説明態度から安心できる業者を選定 | 安心して売却プロセスを任せられる |
まず、売却前に物件の状態をきちんと把握し、不具合や修繕箇所を隠さず伝えることが大切です。隠れた欠点は後から発覚すると値下げや契約解除の原因になりやすいため、予め対策することで契約後のトラブル防止につながります 。
次に、査定結果を受け取った後は、その査定額の根拠や、売れなかった場合の値下げプラン（いつ・どの程度まで下げるか）を具体的に確認しましょう。これにより、査定が単なる目安に過ぎないことを理解し、不透明な価格提示によって後悔するリスクを減らせます 。
さらに、実際に売却を依頼する業者は、説明の丁寧さや応対の誠実さで選ぶことをおすすめします。高い査定額を示すだけでなく、その根拠を分かりやすく説明できる担当者や、不当な高額査定に頼らず信頼できる業者を選ぶことで、安心して売却を進めることができます 。
まとめ
不動産の売却査定において、なぜ査定額が違うのかという理由を理解することは、安心して取引を進めるために非常に重要です。査定は予測であり、会社ごとの方針や査定方法、地域特性によって査定額に差が生まれます。そのため、複数の査定内容を冷静に比較し、根拠や説明をしっかり確認しましょう。また、トラブルを防ぐには、物件の状況を整理し、丁寧な説明を行う信頼できる業者としっかり相談することが大切です。この積み重ねが、納得のいく売却につながります。
