遺産分割や売却時のトラブルはなぜ起きる？査定のポイントも押さえて安心取引

： 遺産分割と相続不動産売却におけるトラブルのリスクとその背景

不動産は現金と異なり「分けること」が難しく、特に相続の場面ではトラブルにつながりやすい特徴があります。不動産は一物一価で分けられないため、相続人間で公平性や評価額のずれを巡るもめごとが起こりやすいのです。評価方法や所有権の扱いによって争いに発展することも少なくありません 。

主な遺産分割の方法には「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有」があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。比較的シンプルなのが現物分割ですが、公平性に欠ける恐れがあります。換価分割は現金で分配できるため公平ですが、売却による価格低下や税費用が発生する可能性があります。代償分割では一部の人が不動産を取得し代償金を支払いますが、資金準備や評価を巡る紛争が懸念されます。共有はとりあえず維持する手段ですが、売却や活用の自由が制限され、将来的にさらなる分裂を招くリスクもあります 。

これらを踏まえて、トラブルを避けるためには、まず各分割方法の基本的な仕組みと特徴を正しく理解することが欠かせません。相続人間で納得しやすい方法を選ぶことで、協議の進行がスムーズになり、円満な解決に近づけます。

査定の種類と精度の違い、トラブル回避に向けた選び方

相続した不動産の売却を進める際には、「評価額」の出し方によって、トラブル予防につながるかどうかが大きく左右されます。まず、公的評価の代表である「固定資産税評価額」や「路線価」と、実際の市場価値に相当する「時価（実勢価格）」の違いを理解しましょう。路線価は相続税評価の目安として使われ、公示価格の約八割程度とされるのに対し、固定資産税評価額は公示価格の約七割が目安です。その一方で、時価・実勢価格は実際の取引に基づく価格で、公示価格を大きく上回ることもありますので、これらを区別して理解することが不可欠です。

次に査定の形式ですが、不動産会社が行う「無料査定」と、不動産鑑定士が行う「鑑定評価」には明確な違いがあります。無料査定は不動産会社が周辺相場を踏まえて「売れそうな価格」を意見として示すもので、依頼費用はかかりません。一方、鑑定評価は不動産鑑定士という国家資格者が、鑑定評価基準に従って客観的かつ多角的に価格を算出し、報酬が発生する信頼性の高い評価です。特に相続や遺産分割の場面では、後のトラブルを避けるためにも鑑定評価の活用が望ましいと言えます。

これらを踏まえて、納得感のある評価を得るためには、査定依頼時に以下のようなポイントに注意しましょう。

以上のように、公的評価と市場価値の違いを知り、無料査定と専門鑑定の特徴を理解したうえで、複数の査定結果を比較し、必要に応じて鑑定評価を活用することが、相続不動産の売却におけるトラブル回避につながります。

相続登記手続きと売却の準備—トラブルを未然に防ぐために必要なステップ

相続した不動産を売却する前に、まず「相続登記」の手続きを確実に進めることが重要です。2024年４月１日から相続登記は義務化されており、不動産の取得を知ってから３年以内に名義変更を行わなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。この義務は、2024年４月以前に相続が発生して未登記のケースにも適用され、2027年３月31日までに相続登記を完了させる必要があります。こうした法制度の理解は、売却をスムーズに進める第一歩です。

相続登記完了後には、売却に必要な各種書類の整理が求められます。たとえば、固定資産税の通知書や固定資産評価証明書、登記事項証明書、遺産分割協議書（遺言がない場合）などをまとめておくことで、売却プロセスが円滑になります。また、測量や境界の確認、接道状況や用途地域などの制限がないかも確認しておくことで、余計なトラブルを避けることができます。

これらの準備をしっかり整えておけば、売却交渉・契約段階でのトラブルや遅延を回避できます。特に売却を検討されている方にとって、登記と書類の整備、法令上の制限確認は確実に押さえるべきステップです。

：スムーズに売却を進めるための進行管理と注意点

相続した不動産を売却する際には、全体の流れを明確に把握し、各段階での注意点を整理しておくことが、トラブル回避と円滑な売却につながります。

まず、売却までの基本的な流れは「査定→協議→契約→登記→決済」です。査定は市場価格と税務評価（固定資産税や路線価）が異なるため、その差を認識したうえで進めることが重要です（査定額＝売却額ではない点にも注意）。そして複数の相続人がいる場合、売却には全員の合意が不可欠であり、共有状態のままだと売却できません。契約前に共有名義の合意を文書で明確にしておくことが大切です。

また、税負担の軽減については、以下のような特例や制度を検討するとよいでしょう：

これらは相続税・譲渡所得税の負担軽減につながります。特に３年以内の売却は取得費加算の特例適用の鍵となります。

最後に、進行管理において押さえておくべきポイントは以下の通りです：

• 売却活動には数か月かかるのが一般的なので、余裕をもって余地あるスケジュールを組む。
• 相続登記は義務化されており、相続を知った日から３年以内に完了させないと過料が科せられる可能性があります。
• 専門家（司法書士や税理士、不動産会社）との連携によって、書類不備や手続き遅延、節税機会の逸失といったリスクを未然に防げます。

まとめ

相続した不動産の売却には、遺産分割の方法や査定の精度、相続登記の手続きなど、多くの注意点が存在します。不動産は現金と比べて評価が曖昧になりやすいため、分割や売却の際にトラブルが起きやすい特徴を持っています。そのため、各段階で必要な準備やポイントを押さえておくことが、円滑な売却への近道となります。本文で紹介した手順や注意点を理解し、早めに専門家へ相談することで、不安や悩みを軽減しながら安心して進めることができます。相続不動産の売却をお考えの方は、ぜひ一つひとつのステップを大切にして、納得できる取引につなげてください。