相続家屋の売却に必要な査定や書類とは？手続きの流れをチェック
相続した家屋を売却したいと考えている方は、どこから手続きを始めればよいか悩んでいませんか。相続に関する書類や手続きは、普段の生活ではあまり馴染みがなく、戸惑うことも多いものです。本記事では、相続家屋の売却を進めるうえで必須となる書類や、手続きの流れについて分かりやすく解説します。必要な準備や注意点まで順を追ってご紹介しますので、安心してご売却を進めるための参考にしてください。
（相続した家屋を売却する際に最初に必要な手続きと書類の全体像）
相続した家屋を売却するにあたって、まず行うべきステップは「相続登記（名義変更）」です。これは2024年４月から義務化され、相続を知った日または施行日から３年以内に申請しないと、罰則（10万円以下の過料）が科せられる可能性があります。登記を完了しないと、売却のための買主との契約が成立せず、手続きを進めることができません。確実な売却のために、まずはこの登記を最優先で進めましょう。
相続登記に必要な書類には、被相続人の「出生から死亡までの戸籍謄本」、住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本・住民票、固定資産評価証明書、登記事項証明書（登記簿謄本）、相続人全員の印鑑証明書、遺産分割協議書または遺言書などがあります。必要な書類は相続の状況（法定相続・遺言・協議）によって異なりますので、状況に応じた準備が不可欠です。
手続きをスムーズに進めるには、必要書類を整理したうえで、法務局での取得先や取得方法を事前に確認しておくと安心です。また、司法書士に依頼すれば、登記申請書の作成や書類収集も代行可能で、手続きの負担を大幅に軽減できます。司法書士に依頼する場合の相場としては、5万円～15万円程度を見込んでおくとよいでしょう。
| 区分 | 主な必要書類 |
|---|---|
| 被相続人関連 | 戸籍謄本（出生～死亡）、住民票の除票 |
| 相続人関連 | 相続人全員の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書 |
| 不動産関連 | 登記事項証明書、固定資産評価証明書 |
査定を依頼するタイミングと査定に必要な書類
相続した不動産を売却する際、査定を依頼する最適なタイミングは、「売却の方針が固まった段階」でできるだけ早めに行うことが望ましいです。初動を早くすることで、譲渡所得税の取得費特例の適用を受けやすくなり、結果として税負担が軽減される可能性があります。また、売却期間の目安は、不動産の売却完了までに「６か月から１年未満」とする方が最も多い傾向にありますので、スケジュールに余裕をもって進めることが大切です。〔出典：ホームズ〕
査定に必要となる主な書類としては、以下のようなものがあります。これらを事前に準備し整理しておくことで、査定の精度が高まり、スムーズに手続きを進めやすくなります。
| 必要書類 | 内容 |
|---|---|
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 不動産の所在地・面積・所有者・権利関係などを確認 |
| 固定資産税評価証明書 | 課税評価額がわかる書類で、査定の目安となる |
| 登記済権利証または登記識別情報 | 名義を証明する書類で、今後の手続きにも必要 |
これらの書類は法務局で取得できるものや、市区町村で入手できるものがあり、相続登記前でも用意は可能です。特に登記内容の確認は査定の前提となりますので、整理しておくことをおすすめします。
準備の進め方としては、まず「登記簿謄本」や「固定資産税評価証明書」を取得し、不動産の具体的な情報を把握します。その後、相続登記が完了していなくても、不動産会社に相続した旨を伝えたうえで査定依頼を出すことが可能です。査定方法には、書類だけでおおよその価格を示す「机上査定」と、実際に現地を確認する「訪問査定」があり、後者はより精度が高く、売却を見据えた判断材料になります。
売却時に必要となる書類の一覧と種類別の注意点
相続した不動産を売却する際には、戸建て・土地・マンションで共通する書類にくわえて、それぞれの特性に応じた書類の用意が重要です。以下に物件種別ごとに必要な書類と取得のタイミング・注意点を整理しました。
| 物件種別 | 主な必要書類 | 注意点 |
|---|---|---|
| 戸建て | 登記済権利書または登記識別情報、固定資産税評価証明書、身分証明書、実印・印鑑証明、（住所変更時）戸籍の附票または住民票 | 権利証の紛失時は、法務局への対応が必要な場合があります。また、測量図や境界確認書があればスムーズです。 |
| 土地 | 戸建て同様に、登記済権利書または登記識別情報、固定資産税評価証明書、身分証明書、実印・印鑑証明、（住所変更時）戸籍の附票または住民票、測量図・境界確認書（ある場合） | 土地の境界に関する資料があれば、買主側の信頼感が高まります。 |
| マンション | 戸建て同様の基本書類に加えて、管理規約や維持費関連書類、建物図面・間取り図など | 管理規約等は、売却後の買主の理解を深めるうえで役立ちます。 |
また、相続に関わる共通の書類として、以下の点にもご注意ください：
- 名義変更（相続登記）が済んでいることが前提です。登記完了後の登記事項証明書が必要となります。
- 遺産分割協議書や戸籍謄本（出生から死亡まで）、相続人全員の住民票・印鑑証明は、相続関係を証明する重要な資料です。
書類取得のタイミングと場所：
戸籍謄本・住民票・印鑑証明：市区町村役場
固定資産税評価証明書：自治体（役所）
登記関連書類（登記済権利書・登記事項証明書）：法務局
測量図・境界確認書：専門業者または前所有者
管理規約など：管理組合または管理会社
- 各書類は役所・法務局など取得先や発行日が異なるため、余裕を持って早めに手配することをおすすめします。
- 不足や不備があると手続きが滞り、売却全体のスケジュールに影響を及ぼす可能性があるため、事前のチェックが欠かせません。
売却に伴う税金や費用、申告準備のために必要な書類
相続した家屋を売却する際には、税金や各種費用の把握と、適切な申告準備が欠かせません。まず、必要となる税金と費用は以下のとおりです。
| 費用・税目 | 内容 | 参考ポイント |
|---|---|---|
| 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別税など） | 譲渡所得＝売却収入－（取得費＋譲渡費用）で算出。所有期間により税率が異なります（長期20.315％／短期39.63％） | 取得費が不明でも売却額の5％を適用可能です |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙税。契約金額に応じて税額が変わります（例：1,000万円超～5,000万円以下は1万円） | 令和9年3月31日まで軽減措置が適用されます |
| 登録免許税・その他費用 | 相続登記の際の登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）、仲介手数料、測量費、解体費用等 | 司法書士に依頼するとスムーズに進みます |
（譲渡所得税の仕組みと税率については専門家による解説があり、取得費が不明な場合の「5％ルール」も認められています）
（印紙税の額や軽減措置の適用期限については、国税庁に準じた一覧が公開されており、2027年3月末までの軽減措置が確認できます）
（登録免許税率や相続登記義務といった手続き上の費用の情報も、法律改正後の制度に基づき紹介）
次に、確定申告に必要な書類とその準備についてご説明します。
| 書類 | 目的 | 備考 |
|---|---|---|
| 確定申告書（第一表・第二表・第三表（分離課税用）） | 譲渡所得の申告を適切に行うため | 税務署または国税庁ウェブサイトから入手可能です |
| 譲渡所得の内訳書（不動産用） | 譲渡価額、取得費、譲渡費用などを明確化 | 国税庁の作成コーナーで印刷可 |
| 売買契約書・領収書類（取得・売却時） | 売却価格・取得費・譲渡費用を証明 | コピーでの提出が認められます（売買契約書、仲介手数料明細、印紙代など） |
| 登記事項証明書 | 所有権の確認や特例適用の証明に使用 | 法務局またはオンラインで取得可 |
| 特例適用用追加書類 | 取得費加算特例や空き家3,000万円控除などの適用のため | 相続税申告書の写し、被相続人居住用家屋等確認書（市役所発行）、耐震基準適合証明などが含まれます |
（基本書類に加え、特例を使う場合は追加の証明書類が必要となります。）
（提出期限は売却した翌年の2月16日から3月15日までとされており、e‑Taxを利用すれば自宅からの提出も可能です）
以上のように、税金や費用の正確な把握と、必要書類の早めの整理・準備が、相続家屋の売却に伴う申告手続きを安心して進める鍵となります。当社では、お客さまが安心して準備を進められるよう丁寧にサポートいたします。
まとめ
相続した家屋の売却は、多くの方にとって初めての経験であり、必要な手続きや書類の準備について不安を感じるものです。しかし、手続きを段階ごとに整理し、早めに査定を依頼することで、売却までをスムーズに運ぶことが可能です。必要な書類や取得先、各手続きの注意点を事前に把握しておくことで、余計なトラブルや時間のロスを防げます。また、税金や費用、確定申告の準備も見落とせないポイントです。大切な不動産の売却を円滑に進めるためには、確実な書類管理と早めの段取りが大きな力となります。複雑な印象がある相続家屋の売却も、適切に手順を踏むことで安心して進められますので、ぜひ参考にしてください。
