相続した土地の売却査定はどうする方法がある？公的評価額や専門家への依頼も解説

相続した土地の価値を自分で把握する方法（公的評価額の活用）

相続した土地の価値を把握する第一歩は、公的評価額を使って目安をつかむことです。まず、市街地にある土地では「路線価方式」が用いられます。これは国税庁が毎年１月１日時点の道路に面する宅地の１㎡あたりの評価額を示し、７月に公表されます。相続税評価額は概ね公示地価の80％程度で設定されていますので、市場価格より低めの評価です。土地の評価額は、路線価 × 補正率 × 土地の面積で算出します。補正率には、奥行価格補正や不整形地補正、角地などに使われる側方路線影響加算率などがあり、土地の形状や立地条件に応じて調整します。これにより、自力である程度の土地価値の目安を得ることが可能です。

一方、市街地以外で路線価が設定されていない地域（いわゆる「倍率地域」）では、「倍率方式」が適用されます。これは固定資産税評価額に各自治体が定めた倍率をかけて評価額を算出する方法です。倍率は市区町村ごとに異なり、倍率表は国税庁の「財産評価基準書」などで確認できます。倍率方式により、固定資産税評価額から相続税評価額の目安を得ることができます。

以下に、路線価方式と倍率方式の違いと計算例をまとめます。

以上のように、公的評価額を活用すれば、専門家に頼らずとも、ご自身で土地の価値の目安をつかむことができます。ただし、複雑な形状や複数の補正を要する土地の場合は、誤りを避けるためにも専門家へ相談することをおすすめします。

専門家に依頼する査定方法の種類と比較（不動産会社と鑑定士）

相続した土地の売却を検討する際、専門家による査定には大きく分けて「不動産会社による査定」と「不動産鑑定士による鑑定」の二通りがあります。それぞれ特徴が異なりますので、目的や精度、費用を踏まえて選ぶことが大切です。

以下に、それぞれの特徴を表形式で分かりやすくまとめました。

不動産会社による「机上査定」は、相場感を素早くつかむために有用です。相続登記の前段階や、まずは感触だけ知りたいという場合に最適です。一方、「訪問査定」は現地状況をしっかり反映するため、売り出し価格を決める際の準備に適しています。それぞれとも、査定のみの依頼でも費用はかからないのが一般的です。

一方、不動産鑑定士による「不動産鑑定」は、法的にも信頼できる評価書を得られるため、遺産分割や相続税対策など、公的な場面での証拠資料として有効です。費用は物件の種類や所在地により変動しますが、例えば土地のみで20万～30万円、土地と建物で25万～60万円程度が目安とされています。

どちらを選ぶかは、手軽さやスピードを重視するか、あるいは正確性と信頼性を重視するかによって判断するとよいでしょう。まず無料査定を複数社に依頼し、必要に応じて鑑定士による評価へ進むのが、賢いステップです。

相続登記と売却前に整えるべき準備と注意点

相続によって取得した不動産を売却する前には、いくつか重要な準備と注意点があります。まず、2024年（令和6年）4月以降は「相続登記」が義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から、あるいは遺産分割成立日から起算して3年以内に登記を完了させなければなりません。これを怠ると、正当な理由がない場合には10万円以下の過料が科される可能性があります。また、この義務は2024年4月以前に発生した相続についても適用され、未登記の場合は最長で2027年3月31日までに手続きを完了する必要があります。

次に、遺産分割協議や共有名義のままでは売却が難航する場合があります。遺産分割協議が未了の状態で共有名義のまま売却を進めることは非常にリスクが高いため、まずは相続人全員の合意を得て、どなたが不動産を取得するか、明確に決めておくことが重要です。

さらに、売却前には測量や建物の解体など、現況を整えるための費用や手続きが必要になる場合があります。特に境界が不明瞭な土地や老朽化した建物がある場合には、確実な測量や建物の撤去が買い手とのトラブル防止につながります。

以下に整理した表をご覧ください。

これらのステップを経て準備が整えば、売却に向けた次の段階に進むことができます。不動産の売却は細かな手続きや判断が求められますので、必要に応じて信頼できる専門家（司法書士や土地家屋調査士など）に相談することをおすすめします。

査定後に売却へ向けた次のステップと節税対策のポイント

査定結果を受けて次に進む際は、まず売却時期や売出価格の検討が重要です。査定額をもとに、いくつかの価格帯を想定して売却計画を立てましょう。価格を下げすぎてしまうと、節税対策によるメリット以上に売却益が減ってしまうリスクもありますので、慎重なバランスが求められます。

次に、譲渡所得税の負担軽減につながる代表的な節税対策として、「取得費加算の特例」があります。この特例を使うと、相続税を支払っている場合、相続税の一部を譲渡の〈取得費〉に加算できるため、譲渡所得税の課税額を抑えることが可能です。適用するには、相続開始日の翌日から相続税の申告期限（通常は10か月以内）の翌日以後3年を経過する日までに売却する必要があります（いわゆる「相続開始から3年10ヶ月以内」）。

以下の表は、この特例に関するポイントを整理したものです。

さらに、かつて被相続人が居住していた空き家を売却する場合には、「空き家特例」により譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度もあります。ただし、取得費加算の特例とは併用できないため、どちらが有利か事前によく検討する必要があります。

売却のタイミングや適用できる税制優遇策を組み合わせて、賢く戦略を立てることが成功の鍵です。節税制度の複雑さやご自身の状況に応じた判断が求められるため、不安な場合は税理士など専門家への相談をご検討ください。

まとめ

相続した土地の売却を検討されている場合、公的評価額を活用することで大まかな価値を自身で把握できますが、最終的には専門家の査定を受け、正確な価格を確認することが大切です。また、相続登記の義務化や遺産分割協議の手続き、売却前の費用や準備にも注意が必要です。査定後は売却時期や税制優遇なども考慮し、最良の結果を目指しましょう。初めての方でも安心して進められるよう丁寧な準備と計画をおすすめします。