相続した不動産の売却で査定は必要？注意点と流れを解説

相続した不動産を売却する前に把握すべき査定の役割と注意点

相続した不動産を売却するにあたって、査定は遺産を公平に分けるうえで極めて重要です。現金・預金とは異なり、不動産は分割が困難なため、査定を通じて価値を明確にしておかなければ相続人間でトラブルが生じる可能性があります。査定により、不動産の客観的な市場価値を把握することは、遺産分割において公平な協議を進めるうえで不可欠です。

また、査定額と税法上の評価額には違いがあります。査定額は市場で実際に売れる可能性を示す市場価格の目安ですが、相続税を計算する際の基準となる「相続税評価額」は、国が定めた評価基準に基づき算出されるものであり、実勢価格の約８割程度となることが一般的です。両者の目的や算出方法が異なるため、混同しないように注意が必要です。

さらに、査定額が必ずしもそのまま売却価格になるわけではありません。仲介業者による査定額はあくまで「このような条件で売却できる可能性がある価格」であり、実際の売却時には地域の需給状況や物件の状態、売主の希望などが影響して価格は変動します。査定額＝売却額とは限らず、売れ残りや値下げが生じるリスクもありますので注意が必要です。

相続不動産の査定の方法と各方法のメリット・注意点

相続した不動産の査定には、主に以下の方法があります。それぞれ特徴や向き・注意点を理解して、適切な選択をすることが大切です。

まず、不動産会社による査定として「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」があります。簡易査定は登記簿や取引事例などをもとに概算価格を迅速に算出でき、費用も必要ありませんが、あくまでも目安に過ぎず、複数の会社から査定を受けて比較することが欠かせません。

一方、訪問査定は不動産会社が現地を確認し、建物の状態や周辺環境などを踏まえてより精緻な査定額を提示してくれます。その分、時間と手間がかかりますが、売却を視野に入れている場合には重要な判断材料になります。ただし、売却意思が明確でない依頼には応じてもらえないことがあるため注意が必要です。

さらに、法的な証明力が求められる場合や、相続人間の紛争解決、相続税申告の根拠として利用するためには、不動産鑑定士による「不動産鑑定」が適しています。鑑定結果は「不動産鑑定評価書」として文書化され、裁判所や税務署でも正式な評価として認められます。ただし、一般的な住宅で20万円から30万円程度、複雑なケースではさらに高額になることもあるので、目的と費用を照らし合わせた判断が必要です。

加えて、どの方法を選ぶにしても複数社または複数方法で査定を受けることが重要です。相場を的確に把握でき、高すぎる査定や偏った評価を避ける手助けとなります。また、査定依頼時には、登記簿謄本・固定資産税評価証明書・図面などの必要書類を準備しておくとスムーズです。

相続不動産の売却判断を後押しする税制上の特典と期限

相続した不動産を売却するときには、税金の負担を軽くする制度がいくつか存在します。以下に代表的な例とその期限について、わかりやすくご説明いたします。

まず、取得費加算の特例では、相続税申告後3年以内に売却すると、納付した相続税の一部を取得費に加えることで譲渡所得を減らし、節税が可能です。実際の期限は相続開始日の翌日から3年10か月以内とされており、特に売却に時間がかかることの多い不動産では、早めの判断が大切です。

つぎに、空き家の3,000万円特別控除は、被相続人が住んでいた空き家を売る際に譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことで、税負担を大きく減らせる制度です。この制度は令和9年（2027年）12月31日まで延長されており、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が対象となります。ただし取得費加算の特例との重複はできませんので、有利なほうを選ぶ必要があります。

さらに、2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を行わなければ、過料（10万円以下）が科せられる可能性があります。過去の相続分についても対象となり、遅れた場合でも猶予期間は2027年3月末までですので、売却前に必ず対応が必要です。

これらの税制上の特典と義務は、相続不動産の売却を有利かつトラブルなく進めるために重要です。相続後の期限や制度の条件を念頭に、早めの相談と計画的な手続きが求められます。

査定から売却までのスムーズな進め方と注意ポイント

相続した不動産を売却に向けて、査定から手続き、売却までを円滑に進めるには、手続きの代表者を定めることが重要です。まず、相続人間で遺産分割の代表を選び、委任状を準備することで、後のやり取りがスムーズになります。そのうえで、訪問査定を依頼する際には、売却希望時期や希望価格の目安を明確に伝えると、査定側にも的確な提案が受けやすくなります。また、売却を見据えて事前に相場を把握しておくことが、値付けや交渉の根拠にもなり安心です。

さらに、再建築不可や訳あり物件の場合は特に注意が必要です。例えば、接道要件が満たされていないような再建築不可物件では、建て替えや増改築が許されないため、売却に時間がかかる傾向があります。そのような場合には、セットバックや隣地取得により法的要件を満たせるか、自治体の緩和制度がないかを確認することが重要です。

まとめ

相続した不動産の売却を考える際には、正確な査定により遺産分割を円滑にし、関係者間のトラブルを防ぐことが極めて重要です。査定額と税法上の評価額は異なり、それぞれの意味を正しく理解しておく必要があります。また、売却金額が必ずしも査定額と一致しない点にも注意が必要です。簡易査定や訪問査定、不動産鑑定士による鑑定など、査定方法ごとの特徴と必要書類の準備も大切です。さらに、取得費加算の特例や空き家特例などの税制優遇や、登記義務の期限についても知識を深めておくことで、後悔のない不動産売却が進められるでしょう。正しい情報をもとに、安心して一歩を踏み出してください。