土地を売るベストなタイミングは？市場動向や税制も踏まえて解説

売却にかかる一般的な期間とタイミングの把握

土地の売却には、準備から実際の引渡しまで、概ね３〜６か月ほどかかるのが一般的です。不動産会社への査定依頼や媒介契約の締結、売却活動、契約、引渡しといった流れを含めると、通常この程度の期間を見込んでおく必要があります。売却活動期間は１〜３か月、その後の契約や引渡しに１〜２か月かかるケースが多いです。

また、土地の確定測量や境界確認が必要な場合には、さらに時間がかかる可能性があります。測量作業のみで約３〜４か月を要することもあるため、全体では６〜１０か月程度かかることもあります。

加えて、引越しシーズンである２〜３月は土地の売却件数が増える傾向にあります。この時期に合わせて売り出すことで、買主が見つかりやすくなり、スムーズな取引につながる可能性があります。

売り時を見極めるための市場・外部環境の視点

土地を売却する際には、周囲の市場や外部環境の変化をしっかり見極めることが重要です。以下の３つの視点を基に、ご自身の土地の「売り時」を判断していきましょう。

まず、地価や取引市況を確認しましょう。近年、地価公示価格の全国平均は上昇傾向にあり、特に２０２５年には住宅地や商業地の価格も高まっています。こうした動きは、高値での売却につながる可能性があります。

次に、周辺環境の変化にも注目です。たとえば、新駅の開通や大型商業施設の開業など、利便性や生活環境が向上する変化があるエリアでは、土地の需要が高まる傾向にあります。

そして、金利動向や景気も重要な判断材料です。景気が好転している局面や、住宅ローン金利が低水準で推移している状況では、買い手の購買意欲が高まり、売却しやすいタイミングといえます。

これら３つの要素が重なるタイミングが、いわゆる「売り時」です。ただし、あまりに「完璧なタイミング」を待ちすぎると維持費や機会損失も増えますので、早めに査定などで現状を把握して判断する姿勢が大切です。

このように、地価や市況、周辺の再開発、金利環境を総合的に見て、ご自身の土地の売り時を的確に見極めましょう。

税制優遇と所有期間を踏まえた売却タイミング

土地を売る際に知っておきたいポイントのひとつが、「所有期間」による譲渡所得税の税率の違いです。売却する年の1月1日時点で所有期間が５年を超えていれば、長期譲渡所得として税率の大幅な軽減が受けられます。具体的には、所得税が約15%、住民税が約5%、さらに復興特別所得税を合わせた合計で約20.315%となります。一方、所有期間が５年以下の場合は、短期譲渡所得として合計約39.63%（所得税＋住民税＋復興特別所得税）が課せられ、税負担が倍近く重くなります。所有期間の判定は売却年の1月1日時点で行われるため、実際の保有期間より短く見なされることもあるので注意が必要です。これらは国税庁および不動産税制の信頼できる情報に基づいています。

さらに、「居住用財産」で所有期間が１０年を超える場合には、税率がさらに軽減される特例があります。譲渡所得が6,000万円以下であれば、所得税が約10%、住民税が約4%となり、合計では約14.21%となります。ただし、6,000万円を超える部分には通常の長期譲渡所得税率（所得税約15%、住民税約5%）が適用されます。この特例は、一定の要件を満たした場合に限り適用されます。

これらの税制の違いを踏まえると、節税の観点からは「所有期間が５年を超えるタイミング」での売却が基本的には有利です。さらに、居住用の土地を保有していて「所有期間が１０年を超えている場合」には、さらなる節税効果が期待できます。ただし、売却のタイミングは所有期間だけでなく、ご事情や他の優遇措置との兼ね合いもありますので、ご自身の状況に応じて検討いただくことが大切です。

準備期間を逆算して売却スケジュールを組む方法

土地の売却を成功させるには、まず「引越しシーズン（１〜３月）に売り出す」ことを目標に、そこから逆算して準備を始める必要があります。例えば、年明けの「引越しシーズン」に向けて売り出す場合、年末までに準備を開始する計画が欠かせません。具体的には、相続登記や確定測量などの事前手続きを早めに決めておくことが重要です。相続登記は、法務局への申請手続を含めると、書類収集や遺産分割協議も含めて概ね１〜２ヶ月かかります。また、相続登記が義務化されており、手続きを怠ると罰則の対象となるため余裕を持った対応が必要です。

さらに、測量・境界確定の準備には通常３〜４ヶ月ほどかかります。確定測量とは隣地所有者との立ち会いを含めた境界の正式な測定で、費用はおおむね４０万〜８０万円ほどが目安です。土地の形状が複雑だったり隣地所有者が多い場合には、これよりもさらに時間を要する場合がありますので、測量スケジュールには余裕をもって組むことが求められます。

このように、準備期間を逆算してスケジュールを組むためには、相続登記と測量の２つの工程をまず想定し、それを踏まえて売り出し時期に間に合うように逆算して行動を始めることが大切です。以下の表は、これらの準備工程と目安となる期間を整理したものです。

上記のように、相続登記と確定測量にはそれぞれ数ヶ月を要するため、売却を検討している場合は時間に余裕をもって、年内から準備に取り掛かることが望ましいです。事前準備を怠らず、着実に段取りを進めることで、売り出し時期にも余裕を持って対応でき、安心して土地の売却に臨めます。

まとめ

土地を売却する際は、売却完了までの一般的な期間や、最適なタイミングをしっかり把握することが大切です。売り時を見極めるには市場環境や税制、周辺の変化に目を向ける必要があります。また、譲渡税や手続きの都合も踏まえつつ、余裕のあるスケジュールを立てることで、不安なく売却を進められます。土地の売却は大きな決断ですが、正しい知識と準備でより良い結果につなげることができます。ご自身に合った売却時期を考える参考にしてみてください。