相続で不動産を取得するなら代償分割が有効？仕組みや注意点を押さえておこう
不動産を相続する際、「家族で分け方がわからない」「そのまま家を相続したいけれど揉めたくない」と悩まれる方は少なくありません。そんな時に役立つのが「代償分割」という方法です。本記事では、相続における代償分割の基本やメリット・デメリット、実際に円滑に進めるためのポイントまで、不動産を相続する予定の方にもわかりやすく解説します。家族みんなが納得できる相続を目指すヒントをお届けします。
代償分割とは何か（相続 代償分割についての基本）
「代償分割」とは、不動産のように分割しにくい相続財産を、特定の相続人が単独で取得し、他の相続人に対して価値に応じた代償金を支払って清算する遺産分割の方法です。このしくみでは、不動産を取得する相続人が残りの相続人に法定相続分に見合った金銭を補填することで、公平な分割が図られます。たとえば、2,000万円の不動産を兄が取得し、弟に1,000万円を支払うようなケースが該当します。
この方法が用いられる背景には、不動産を共有せずに単独で所有したい、あるいは所有を継続したいという相続人のニーズがあります。共有状態は維持管理や売却の手続きが煩雑になるほか、将来的に紛争に発展するリスクも伴うためです。代償分割を選ぶことで、こうしたリスクを抑えつつ、生活拠点を確保しやすくなります。
以下に、代表的な４つの遺産分割方法をまとめた表をご紹介します。特に不動産相続を予定している方には、それぞれの特徴を理解するうえで役立ちます。
| 分割方法 | 概要 | 特徴 |
|---|---|---|
| 現物分割 | 土地や建物、現金などをそのまま分割 | 形のまま分けられるが、不公平になることも |
| 換価分割 | 不動産を売却し、得た現金を分配 | 公平だが、売却手続きや譲渡所得税の負担がある |
| 代償分割 | 特定の相続人が不動産取得後、他の相続人へ代償金支払い | 単独名義で取得可能、公平性も維持できる |
| 共有分割 | 複数の相続人で不動産を共有 | 形式的に分けられるが、共有者同士の調整が必要 |
相続における代償分割は、不動産を手放さずに相続したいが、相続人間の公平性や将来のトラブル回避も重視したい方に適した方法です。
代償分割のメリット（不動産を相続する予定のある方への利点）
代償分割には、不動産を相続する予定の皆さまにとって大きなメリットが複数あります。以下にその主なポイントをまとめました。
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 単独名義で取得 | 共同名義を回避し、不動産を単独で所有できるため、売却や処分の際に他の相続人の同意を得る必要がなくなります。 |
| 共有名義のトラブル回避 | 共有名義に伴う意思決定の難しさや将来的な権利関係の複雑化を防ぎ、トラブルを未然に防止できます。 |
| 節税（小規模宅地等の特例） | 同居していた自宅などに特例が適用される場合、評価額を最大約80％減額でき、相続税の負担を大幅に軽減できます。 |
具体的に説明しますと、一人の相続人が不動産を取得し、他の相続人に法定相続分に基づく代償金を支払うことで、公平に遺産を分けることができます。例えば、価値のある自宅を引き継ぎたい相続人が、代わりに代償金を支払うことで「単独名義」で取得でき、不動産を売却せず手元に残せます。これにより、共有名義による意思決定の煩雑さや将来的なトラブルを避けられます。さらに、小規模宅地等の特例を活用できれば、土地の評価を大幅に圧縮でき、相続税の負担を軽減できます。これは、同居していた自宅など特定の宅地が対象になる制度です。
代償分割のデメリットと注意点（不動産を相続する予定のある方が注意すべき点）
代償分割にはいくつかのデメリットがあり、特に不動産を相続する予定の方は十分な注意が必要です。以下の表で主な注意点を整理します。
| 注意点 | 内容 | 影響 |
|---|---|---|
| 資力の必要性 | 不動産を取得する相続人は、他の相続人への代償金を現金で準備できる必要があります。 | 資金が不足していると、代償分割が実行できず、換価分割や共有分割に切り替えざるを得ない可能性があります。 |
| 不動産評価の揉め事 | 不動産の評価方法（相続税評価額・時価など）に決まりがないため、評価額を巡って相続人間で対立が生じやすいです。 | 評価額の相違は代償金額の大幅なずれにつながり、トラブルにも発展しかねません。 |
| 税務上のリスク | 遺産分割協議書に代償分割の内容を正確に記載していない場合、税務署から贈与税や譲渡所得税を課される可能性があります。 | 特に現金以外（不動産など）で代償金を支払った場合、譲渡として扱われて譲渡所得税、不動産取得税や登録免許税が発生することもあります。 |
以上のように、代償分割には資金的な余裕や評価額の調整、遺産分割協議書の正確な記載が不可欠になります。特に税務リスクを避けるためにも、事前に代償分割の仕組みや手続きについてしっかり確認し、必要に応じて専門家の助言を得ることをおすすめします。
代償分割を円滑に進めるためのポイント（不動産を相続する予定のある方へのアドバイス）
不動産を相続する際、代償分割をスムーズに進めるためには、以下の3つのポイントを押さえておくことが重要です。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 不動産評価方法の選定 | 時価、公示価格、固定資産税評価額、路線価などを相続人間で合意の上選ぶ |
| 代償金額の計算方法 | 評価額に基づき法定相続分をもとに代償金額を算出 |
| 専門家への相談 | 弁護士・税理士・不動産鑑定士への相談で適切な評価・税負担軽減を図る |
まず、不動産の評価方法についてですが、遺産分割協議では原則として「分割時の時価」を用い、不動産会社の査定などで実勢価額を明らかにすることが望ましいです。同意があれば、公示価格・固定資産税評価額・路線価など他の評価方法も選択可能です。
次に、代償金額の計算については、①まず不動産の評価額を算出し、②各相続人の法定相続分に基づいて本来取得すべき額と取得額の差を代償金として決定します。例えば、遺産評価額が6,000万円で相続人が3人の場合、法定相続分は各2,000万円。実家を取得する相続人が4,000万円相当を取得する場合は、過剰取得分2,000万円を他の2人で1,000万円ずつ清算する形となります。
最後に、専門家への相談についてです。不動産評価や税務、法律面での適切な手続きを進めるために、弁護士・税理士・不動産鑑定士などの専門家に早めに相談することをおすすめします。特に評価方法の選定や代償金の金額、遺産分割協議書の内容については専門家の助言が役立ちます。
まとめ
相続における代償分割は、不動産を単独で取得しつつトラブルを防ぐ有効な方法です。現物分割や換価分割と比べても、相続人全員の公平が保てるだけでなく、節税面のメリットも期待できます。ただし、代償金の準備や不動産評価の際には注意が必要で、トラブルや税金のリスクもあるため慎重な手続きが重要です。適切な評価方法や計算を理解し、専門家の助言を得ることで、安心して相続を進めることができます。相続に備え、早めの情報収集をおすすめします。